Som de fleste kjenner til kan ikke utlendinger eie land i Thailand, men man kan eie andre typer fast eiendom.

Utlendinger kan på forskjellige måter skaffe seg eiendomsrett til fast eiendom:

1.       Freehold for leilighet i et registrert Condominiumsbygg.
2.       Registrert Leasehold i opptil 30 år for alle typer skjøter og / eller bygninger.
3.       En registrert eiendomsrett til en bygning uavhengig av tomten den står på.
4.       En registrert Usufruct (Usus et Fructus = use and enjoy) eller oppholdsrett til/på fast eiendom.

Av overnevnte er trolig punkt 1 og 2 mest kjent. Punkt 3 er kanskje ikke like kjent, men med de riktige juridiske strukturer kan man i praksis bli eier av eget bolig, selv om man ikke eier tomten bygningen står på. Punkt 4 er nok mest relevant for de som har inngått parforhold/ekteskap i Thailand og ønsker å sikre seg ved brudd/skilsmisse, og omtales ikke her.

Les også denne informative artikkelen av advokat Wichien Harnpraween.

1. Freehold for leilighet i et registrert Condominiumsbygg

Per definisjon er et Condominiumsbygg som er registrert  under den Thailandske Condominium Act, et leilighetsbygg der hver lelilighet eies av de personene som bor i enhetene og der fellesarealene deles eller eies i fellesskap. Utlendinger kan skaffe seg eierskap til en slik type leilighet gjennom Freehold i eget navn (Section 19 of the Condominium Act). Det er imidlertid en viktig restriksjon som begrenser andelen av utlendinger i et Condominiumsbygg, og ikke mer enn 49 % av det samlede salgbare gulvarealet for alle leiligheter kan eies av utlendinger. Dette betyr at 51 % må eies av Thaier eller Thailansk selskap.

Aksjemajoriteten i et thailansk selskap må ligge hos thaier, og det betyr at en utlending maksimalt kan eie 49 % av aksjeposten i selskapet. Måten utlendinger sikrerer seg kontroll over selskapet skjer gjennom forskjellige typer aksjer – A og B aksjer om man vil – og der thaiene sitter på aksjer som ikke gir stemmerett i generalforsamlingen som er selskapets høyeste instans for beslutninger.

I den senere tid har thailandske myndigheter satt inn betydelige ressurser for å avdekke selskaper som er satt opp av utlendinger og der de thailanske aksjonærene er såkalte ’ nominee shareholders’ som holder aksjer på vegne av utlendinger. Måten myndighetene går frem på er å etterforske de thailanske aksjonærene for å finne ut om de er virkelige aksjonærer eller ikke. Et sentralt punkt her vil være hvor de thailanske aksjonærene har fått tak i penger til å gjøre investeringen for selskapet.

Hvis man tenker på å sikre seg eiendomsrett i Thailand gjennom å opprette et Thailansk selskap, er det viktig å være klar over at et selskap som eier fast eiendom, må være et normalt selskap som vil bli avkrevd for årlige reviderte regnskap med tilhørende offentlig publisering av innkallelse til generalforsamling - AGM (Annual General Meeting) - og dessuten halvårlig rapporting til myndgihetene gjennom skjemaet Por Ngor Dor 51. Selskapet kan med andre ord ikke være et sovende Holding selskap.

Årsregnskapet må utarbeides av autorisert regnskapsfører og godkjennes av registrert revisor. Autorisert regnskapsfører og registrert revisor kan ikke være samme person eller samme juridiske enhet, og kostnadene som er knyttet til innlevering av offisielt regnskap kan variere fra 15,000 Baht til 50,000 Baht per år alt ettersom hvem som utfører jobben. Hvis man tar utgangspunkt i 25,000 Baht per år, utgjør dette et tillegg til kjøpsprisen på 750,000 Baht over 30 år, og det bør med i ligningen når man vurderer å skaffe seg eiendomsrett til bolig gjennom opprettelse av et thailansk selskap.

For å kunne få registrert en leilighet som Freehold er det en betingelse at den registrerte kjøpsprisen har blitt overført til Thailand i utenlandsk valuta. Mottakerbanken i Thailand omveksler så til Thai Baht og utsteder et Foreign Exchange Transaction skjema eller et ’Certificate of Remittance’. Uten bevis på overførsel av utenlands valuta inn i Thailand, vil ikke landkontoret kunne overføre eierskap til utenlansk kjøper.

2. Registrert Leasehold i opptil 30 år for alle typer  skjøter og / eller bygninger

Leie eller ‘Lease’ av fast eiendom reguleres ved skriftlige avtaler der leie betales for en tidsbegrenset eksklusiv bruksrett som gis av eier (det være seg land, hus eller leilighet) til en annen person. Leie av fast eiendom for boligformål reguleres av Civil and Commercial Code og det er fordi det ikke fins noen egen lov for slik leie.

Enhver Leie eller Lease av langsiktig karakter (over 3 år) må registreres på landkontoret for å være gyldig. Registreres ikke leiekontrakten er den ikke gyldig i mer enn 3 år. I henhold til Thailandsk lov er 30 år den maksimale lengden man kan registrere leie for. Men leieavtalen kan til enhver tid fornyes, dog får man ikke registrert mer enn 30 år om gangen.

Merk gjerne at det er tillatt for utlendinger å bygge i eget navn på det samme landet som man har leid i inntil 30 år, og leien vil ikke opphøre selv om bygget overføres til en annen person.

Leasehold for land og bolig samlet, er juridisk sett ganske svak med tanke på langsiktig eiendomsrett, og derfor bør eiendomsrett til boligen ideelt sett erverves separat fra landet bygget står på.

3. Registrert eller uregistrert eiendomsrett til en bygning separat fra tomten den står på.

Gjennom Loverket i Thailand er det en åpning for at en bygning kan eies uavhengig av landet den er bygd på, og dette gjelder også for utlendinger. Men merk gjerne at eiendomsretten til bygning på annen manns eiendom avhenger av hvilke bruksrettigheter man har forhandlet seg til for tomten gjennom lease-avtalen. Sistnevnte blir derfor et viktig dokument:

·         Lease avtale for tomten er essensielt. Den må være på plass.
·         Ettersom det er tillatt for utlendinger til å eie bygningen på landet, er det nødvendig å ha en separat avtale for den biten.
·         For enheter som ennå ikke er utviklet, vil tomten selges først og deretter vil byggetilllatelsen bli utstedt på samme navn som den som har leiet tomten.

Merk nok en gang at leie (Lease) av fast eiendom – det være seg land, hus eller leiligheter – for boformål (utlendinger) overvåkes av Thailand Civil and Commercial Code. Dette er fordi det per i dag ikke finnes et eget lovverk for regulering av slike forhold.